Copropriétés dégradées : comprendre et agir pour un habitat de qualité

La dégradation des copropriétés en France est un problème croissant qui touche une part importante du parc immobilier. Selon une récente commission d’enquête sénatoriale, environ 115 000 copropriétés sur plus de 10 millions de logements en copropriété sont jugées fragiles. Ce phénomène inquiétant est le résultat de plusieurs facteurs : le vieillissement des immeubles, les difficultés financières des copropriétaires, et une gestion souvent inefficace.

Les copropriétés dégradées sont principalement concentrées dans les centres-villes anciens et les grands ensembles des années 1960-1970, mais le problème concerne aussi des constructions plus récentes. En Île-de-France, par exemple, la moitié des logements insalubres sont en copropriété. De plus, de nombreuses copropriétés souffrent d’impayés importants, avec environ 215 000 d’entre elles affichant des créances représentant au moins 20 % de leur budget annuel. Par ailleurs, 35 % des copropriétés ont un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe F ou G, ce qui rend nécessaire une rénovation énergétique urgente.

Les causes de la dégradation

Le vieillissement des bâtiments est une cause majeure de dégradation. Les immeubles des années 1960 et 1970 nécessitent des rénovations coûteuses, souvent hors de portée des copropriétaires. En outre, la loi sur la transition énergétique impose des rénovations coûteuses que les copropriétaires peinent à financer, exacerbant les difficultés financières. Plus de 1 million de propriétaires modestes, qui représentent une grande partie des copropriétaires, sont confrontés à des charges de plus en plus lourdes, augmentées par les coûts énergétiques croissants.

Un autre problème est le manque de gestion efficace. Beaucoup de copropriétés n’ont pas de syndic professionnel, ce qui complique la gestion et la mise en œuvre de travaux nécessaires. Environ 200 000 copropriétés n’ont pas de syndic, dont 20 % avec entre 50 et 200 lots. Cette absence de gestion professionnelle aggrave la situation.

La dégradation des copropriétés entraîne une dévalorisation des biens immobiliers, enfermant parfois les propriétaires dans des logements qu’ils ne peuvent ni vendre ni rénover. Elle pose également des risques pour la santé et la sécurité des habitants, avec des problèmes tels que l’humidité, les moisissures et les installations défectueuses. De plus, la dégradation affecte le tissu social des quartiers, contribuant à la paupérisation et à l’émergence de problèmes sociaux comme les marchands de sommeil.

Pour contrer ce phénomène, plusieurs mesures sont recommandées. La commission d’enquête propose de renforcer les dispositifs de prévention en améliorant le repérage des copropriétés en difficulté. Le Plan Initiative Copropriétés (PIC), doté de 3 milliards d’euros, a déjà montré des résultats positifs dans des zones comme Grigny et Clichy-sous-Bois.

Des améliorations juridiques sont également nécessaires pour faciliter la gestion des copropriétés, notamment en renforçant le rôle du conseil syndical et en simplifiant les procédures. L’augmentation des aides financières est cruciale, avec la création d’une « banque de la rénovation et de la copropriété » pour financer les travaux.

La lutte contre la dégradation des copropriétés requiert une approche globale impliquant les pouvoirs publics, les collectivités locales, les professionnels de l’immobilier et les copropriétaires. Les recommandations de la commission d’enquête offrent des pistes prometteuses pour améliorer la qualité de l’habitat en France et assurer des conditions de vie décentes pour tous.