Les immeubles hétérogènes et le DPE : rester vigilant face à l’échantillonnage

L’échantillonnage est une méthode utilisée pour sélectionner une partie représentative d’un ensemble plus large afin de faire des observations ou des analyses. Cette technique permet de tirer des conclusions sur l’ensemble à partir des données recueillies sur l’échantillon. Elle est couramment utilisée dans diverses disciplines, y compris l’immobilier, sans examiner chaque élément individuellement.

Nous allons traiter ici d’une contestation judiciaire impliquant la société de diagnostics E. et le bailleur social A. concernant la réalisation de diagnostics de performance énergétique (DPE) pour des immeubles.

La société anonyme d’habitations à loyer modéré A. devait renouveler tous ses DPE expirant en 2024 et 2025, selon les nouvelles réglementations en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Les candidats ont reçu les documents habituels de l’appel d’offres, incluant les fichiers de décomposition des prix, le bordereau des prix unitaires et le détail quantitatif estimatif.

Il y avait deux prestations distinctes. La première concernait le « DPE logement issu du DPE immeuble » pour 9 384 logements, avec un tarif forfaitaire. La seconde prestation était un « DPE de logement à l’unité » pour 50 logements, tarifé par logement. Cette seconde prestation permettait de fournir rapidement un DPE en cas de retard de la campagne de masse. Les candidats devaient visiter le site et réaliser trois DPE types : maison isolée, logement isolé dans des bâtiments hétérogènes, et bâtiment homogène avec logement lié.

Le cabinet de diagnostics E. a proposé une offre bien inférieure aux autres, en raison de l’utilisation de la technique des échantillonnages pour les bâtiments hétérogènes, pratique non autorisée. Cela signifiait visiter seulement 9 logements sur 20 dans un immeuble hétérogène, 122 sur 468, etc. La société A. a refusé cette offre, arguant qu’elle ne respectait pas les prescriptions techniques, réduisait le nombre d’heures nécessaires, et privait de nombreux logements du DPE requis par les textes, en violation de l’annexe de l’arrêté du 31 mars 2021.

Le bailleur social a choisi un autre candidat. Pour l’entreprise E., le rejet de sa candidature pour une offre anormalement basse représentait une erreur manifeste d’appréciation. Elle a affirmé que la société A. avait mal défini ses besoins, faussant ainsi l’égalité de traitement des candidats. Néanmoins, seul le cabinet E. a fait cette erreur. Le tribunal de Bordeaux a jugé que le prix proposé par E. était manifestement sous-évalué et risquait de compromettre la bonne exécution du marché. La cour a rejeté les demandes de la société E. contre la société A. et l’a condamnée à verser 4 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à assumer les entiers dépens.

Cette affaire rappelle que l’échantillonnage ne s’applique pas aux bâtiments hétérogènes. Tous les appartements doivent être visités pour établir les DPE, une exigence que la société E. n’a pas respectée, entraînant ainsi sa condamnation.