L’état des lieux locatif, une étape réellement obligatoire ?

Parfois perçu comme une formalité dont les deux parties — locataire et bailleur — pourraient bien se passer, l’état des lieux locatifest pourtant un passage obligé. D’ailleurs, en son absence, tout se complique très vite.

La réalisation d’un état des lieux, une obligation légale

Dès lors qu’un bailleur envisage de louer un bien d’habitationvide ou meublé, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 le contraint à faire réaliser un état des lieux locatif. Depuis 2014, il est aussi obligatoire dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.

Plus généralement, quel que soit le type de location, mieux vaudra de toute manière ne pas passer outre l’état des lieux locatif puisque l’article 1371 du Code Civil sera alors appliqué. Or, même si ce dernier ne dit pas clairement que l’état des lieux locatif est obligatoire en toutes circonstances, il rappelle que sa non-réalisation est aux risques des parties, et plus particulièrement du locataire. En effet, d’après ce texte, « le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux locatif si un litige existe ?

En cas d’absence d’état des lieux, comme nous venons de le voir, c’est l’article 1371 du Code Civil qui s’applique et le locataire est donc présumé avoir pris un logement en bon état. Autrement dit, lorsqu’il quittera les lieux, c’est lui qui devra apporter la preuve que les éventuelles dégradations existaient déjà, ce qui ne sera pas simple.

C’est pourquoi en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il a tout intérêt à mettre en demeure le bailleur de le réaliser. Si ce dernier refuse, le rapport de force sera inversé au moment de la sortie des lieux. En effet, le locataire ne sera plus présumé avoir pris le logement en bon état et c’est le bailleur qui devra apporter les preuves des éventuelles dégradations qu’a pu commettre son cocontractant. Cela change absolument tout et est censé inciter le bailleur à se conformer à la loi.

D’ailleurs, si la non-réalisation de l’état des lieux locatifest liée à un manque de temps — souvent le cas lorsque le bailleur gère seul son bien immobilier — sachez qu’il est possible de déléguer sa conduite à un professionnel comme Diag Précision.